Vastgoednieuws | Betaalbare woningen in het nieuws van de laatste tijd

Het afgelopen jaar zijn er enkele opvallende krantenkoppen verschenen over hoe de stijgende vastgoedprijzen kunnen worden afgeremd en woningen betaalbaarder kunnen worden gemaakt voor jongeren en lokale bewoners hier in Spanje. Van voorstellen voor een belasting van 100% voor niet-ingezetenen tot een verbod op toeristenvergunningen in veel steden: overheden lijken een reeks maatregelen en initiatieven te onderzoeken.

Mijn algemene mening is dat elke markt zijn eigen ingebouwde duurzaamheid heeft en dat overheden voorzichtig moeten zijn met ingrijpen. Of het nu gaat om de aandelenmarkt, goud, olie of cryptovaluta, ze kennen allemaal natuurlijke stijgingen en dalingen in de loop van de tijd. Wanneer iets onbetaalbaar wordt, heeft de markt de neiging zichzelf te corrigeren. De vastgoedmarkt heeft tijdens mijn leven verschillende hoog- en laagconjunctuurperiodes doorgemaakt, en dat hoort nu eenmaal bij de aard ervan.

Ik besloot de statistieken nader te bekijken om te zien of de huidige beweringen over de betaalbaarheid van onroerend goed echt kloppen. Helaas gaan de meest recente salarisgegevens slechts tot 2023, dus heb ik deze vergelijking gebaseerd op een periode van tien jaar vanaf 2013 – het dieptepunt in de laatste vastgoedcyclus.

Omwille van de consistentie heb ik cijfers voor de hele regio Comunidad Valenciana gebruikt. Niet iedereen kan zich immers veroorloven om in de meest gewilde gebieden te wonen, en het is gebruikelijk dat mensen een huis kopen op pendelafstand van hun werk of familie. Toen ik in het centrum van Londen werkte, had ik graag een huis in Mayfair gekocht, maar in plaats daarvan kocht ik een huis in een stad op een uur rijden met de trein. Dat was 30 jaar geleden, dus het is niets nieuws dat huizen op toplocaties alleen binnen het bereik van de rijken liggen.

De statistieken – Communidad Valencia

Er is een verschil tussen de stijging van de vastgoedprijzen en de stijging van de lonen — ongeveer 5%. Hoewel dat opvallend is, is het kleiner dan velen zouden verwachten gezien de toon van de recente berichtgeving in de media. De prijzen zijn het afgelopen jaar zeker sterk gestegen, maar de loongegevens voor 2024 zijn nog niet beschikbaar. Zodra die beschikbaar zijn, kan dat verschil nog kleiner worden.

Er zijn echter nog andere redenen waarom het voor lokale bewoners en jongere kopers moeilijk blijft om een huis te kopen.

Ten eerste de hoogte van de aanbetaling die vereist is voor een hypotheek. De meeste banken vragen nu ongeveer 20%, wat voor een normale werkende persoon erg moeilijk is om te sparen terwijl hij ook nog huur moet betalen. Tijdens de laatste recessie leenden banken 100% of zelfs 120% van de waarde van een woning – een belangrijke factor in de ineenstorting van de markt als gevolg van slechte kredietverstrekking en het nemen van buitensporige risico's.

Ten tweede is er de aankoopbelasting die door de overheid wordt geheven en die momenteel 10% van de waarde van het onroerend goed bedraagt. Als je dit optelt bij de 20% aanbetaling die banken vragen, heeft een koper € 90.000 aan spaargeld nodig om een huis van € 300.000 te kopen. Aangezien het gemiddelde salaris in de regio iets meer dan € 25.000 bedraagt, is het gemakkelijk te begrijpen waarom dit doel voor velen onbereikbaar lijkt.

Een mogelijke oplossing

Als banken de minimale aanbetaling zouden verlagen tot 5% en tegelijkertijd strenge kredietcontroles en eerlijke vastgoedtaxaties zouden handhaven, zou dat meer mensen helpen om een eigen woning te kopen.
Als de overheid tegelijkertijd de aankoopbelasting voor inwoners die hun hoofdwoning kopen zou verlagen tot 5%, zou het totale spaargeld dat nodig is voor een woning van € 300.000 dalen tot ongeveer € 30.000 – een veel realistischer doel voor werkende gezinnen.

Om deze lagere belastinginkomsten te compenseren, zou de overheid een hogere, gedifferentieerde aankoopbelasting kunnen invoeren voor niet-ingezetenen en kopers van een tweede woning. Een glijdende schaal op basis van het aantal woningen in bezit of de waarde van de woning zou helpen om de inkomsten op peil te houden en tegelijkertijd de steun te richten op waar die het meest nodig is. Deze kopers kopen immers meestal duurdere woningen, wat betekent dat hun bijdragen aanzienlijk zouden blijven.

De regering van Valencia is al van plan om de aankoopbelasting voor iedereen in 2026 te verlagen tot 9%, maar een flexibeler, gerichter systeem zou veel meer kunnen doen om lokale bewoners te helpen een eigen woning te vinden.

Neem voor meer informatie over vastgoedprijzen, hypotheken en belastingen contact op met Javea Home Finders.